2014. február 6. A bankok titkolják, hogy kik számíthatnak a legjobb hitelfeltételekre. Összegyűjtöttük az általában rejtetten kezelt szempontokat. A tét nem kicsi, hiszen miközben a kamatszint, így az új hitelek ára is, fantasztikusan alacsonyra esett, a régi adósok terhei csak igen visszafogottan csökkentek. Érdemes tehát „átárazni” a meglévő hitelt, de csapda akad bőven.
A jelenlegi kamatszinten számos hitelt érdemes lehet(ne) kiváltani. Különösen azért, mert hiába a kamatcsökkentési sorozat, a korábbi adósok ebből alig vesznek észre valamit. Az életkörülmények változása is mozdulásra kényszeríthet. A KSH statisztikája szerint viszont hat hónap alatt mindössze alig több mint ezren cserélték le hitelüket (kicsit bíztató, hogy a legfrissebb statisztika még csak 2013 első félévét mutatja). Az ok az lehet, hogy a legjobb piaci kamatok eléréséhez olyan komoly feltételeket szabnak a bankok, amelyeknek csak az igénylők igen kis része tud eleget tenni. Az adósminősítések ráadásul titkosak.
A lakáshitelek a legtöbb esetben több évtizedre szólnak. Pedig a család bővül, esetleg éppen ellenkezőleg, felnőnek a gyerekek, saját otthonba költöznének. Ha előnyösek a régi hitel kondíciói, érdemes fedezetcserét kérni a banktól. Ilyenkor általában rendezett tulajdoni viszonyokkal rendelkező, tehermentes ingatlant fogadnak el a bankok. Ebből is látszik, hogy a fedezetcsere lebonyolítása sem könnyű dolog (a lakás hitelteherrel nem adható el, az új megvételéhez pedig így legfeljebb a sokkal kisebbe költözés esetén lehet elegendő a pénz). Megoldás lehet, egy másik, családon belül ingatlan bevonása. Költségként az új ingatlan értékbecslése, közjegyzői és földhivatali díj, valamint banki szerződésmódosítási díj merülhet fel.A jelenlegi kamatszinten számos hitelt érdemes lehet(ne) kiváltani. Különösen azért, mert hiába a kamatcsökkentési sorozat, a korábbi adósok ebből alig vesznek észre valamit. Az életkörülmények változása is mozdulásra kényszeríthet. A KSH statisztikája szerint viszont hat hónap alatt mindössze alig több mint ezren cserélték le hitelüket (kicsit bíztató, hogy a legfrissebb statisztika még csak 2013 első félévét mutatja). Az ok az lehet, hogy a legjobb piaci kamatok eléréséhez olyan komoly feltételeket szabnak a bankok, amelyeknek csak az igénylők igen kis része tud eleget tenni. Az adósminősítések ráadásul titkosak.
Sok közvetítő igyekszik ügyfeleket (magának pedig jutalékot) biztosítani azzal, hogy hitelkiváltásra ösztönöz. A mellékelt táblázatban piaci kutakodásunk alapján összefoglaltuk, mikor várhat valaki – legalábbis elméletben – meglévő hitelénél jobb feltételeket egy másik banktól. Azoknál a vállalkozásoknál, amelyek néhány, netán minden pontban a leírtnál markánsan lazább elvárásokat fogalmaz meg, eleve kezdhetünk gyanakodni. Csodák ugyanis sajnos ezen a téren sincsenek (elég talán emlékeztetni arra, hogy több büntetőeljárás is indult olyanok ellen, aki a bajban levők hiszékenységét használták ki).
Időközben nagyot változott a világ
Korábban, még a végtörlesztés előtt, igen jó ajánlatokkal csábították a bankok a másutt jelzáloghitellel rendelkezőket. Jelenleg is léteznek hitelkiváltó hitelek: szabad felhasználásúak is, és célzottan lakáshitel kiváltására szolgálók is. A feltételek azonban meglehetősen kemények. A jogszabály is előírja a bankoknak, hogy ügyeljenek a fedezeti arányra (az ingatlan értékének hány százalékát teszi ki a hitel), és arra is, hogy az adós jövedelme mekkora hitelterhet bír el. A fő szabály szerint az ingatlan mintegy felének erejéig nyújtanak hitelt (az egyik jegybanki jelentésben korábban megjegyezték, hogy a bankok szigorúbb korlátokat szabnak az elvárhatónál), a jövedelemnek pedig legfeljebb a harmada mehet törlesztésre.
Igen erősen esik még a latba a korábbi fizetési fegyelem. A pozitív adóslista elindítása – mint arról korábban írtunk– nem olcsóbb kölcsönöket, sokkal inkább nehezebb hozzáférést hozott. A Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) adatai felszínre hozhatják, ha valaki túladósodott. Ez akkor is lehetetlenné teheti az új hitel felvételét, ha az adós egyetlen egyszer sem csúszott meg a fizetéssel. A legjobb kondíciók eléréséhez emellett általában többszázezer forintos jövedelem vagy többmilliós megtakarítás szükséges. Sok hitelintézet kizárólag a jövedelem, mások az egész ügylet kockázatossága alapján eltérő árazást alkalmaznak: a jobb ügyfelek kedvezőbb kamaton juthatnak hitelhez.
A hitelkiváltásnak is vannak költségei, éppúgy, mint amikor újonnan vesz fel valaki hitelt. Folyósítási jutalék vagy hitelbírálati díj, értékbecslési, közjegyzői díj, földhivatali illeték merülhet fel. Akció keretében azonban jelenleg is sok pénzintézet nyújt kedvezményt a kezdeti díjakból, vagy biztosít olyan terméket, mely ezeket a költségeket a hitel kamatába illeszti. Így akár nulla induló díjjal is megoldható a váltás. Érdemes persze számolgatni, esetenként ugyanis még az esetleges költségek mellett is jókora összeg takarítható meg egy új, a réginél sokkal kedvezőbb feltételű kölcsönnel. Egyre több a hosszú kamatperiódusú hitel (kamatperióduson belül a kamat nem változik), ami kiszámíthatóvá teszi a törlesztést. Így tulajdonképpen a bankot „megkerülve” alakíthatja az adós hitelét az új – sokkal alacsonyabb – kamatfeltételekhez.
Azonban más szempont is akadhat. A kiváltással a régi hitelt az adós egy összegben visszafizeti, és új hitelszerződés jön létre. Ha az eredeti hitel lakáscélú volt, ezt követően (még ha az új hitel kamatai és díjai meg is egyeznek a lakáshitelekével) már nem számít annak. Azok tehát, akik lakástakarék-pénztári megtakarítást, vagy utólagos szocpol előtörlesztését akarják bevonni a konstrukcióba, – a lakáscél megszűnése miatt – ezt nem tehetik meg. (A rögzített árfolyamú végtörlesztéskor ez nem így volt.)
Az ideális adós
| Megnevezés | Elvárás | Tartalom |
|---|---|---|
| Hitelhányad | 40% | Az ingatlan árának vagy költségének legalább 60 százaléka az önerő (már az aktuális, a válság miatt nagy valószínűséggel alaposan csökkent, érték a mérvadó) |
| Törlesztés | 30% | Az igazolt jövedelem legfeljebb ekkora hányada megy hiteltörlesztésre (minden kölcsönt figyelembe véve) |
| KHR | Pozitív | Nem csak az a fontos, hogy ne legyen valaki a negatív (egykori BAR) listán, az is fontos, hogy látszódjék a jó fizetési fegyelem |
| Jövedelem | 250eFt/hó felett | Ez bankonként eltér, de tapasztalataink szerint az átlag körülbelül ezen a szinten van |
| Bankszámla | Aktív | A legjobb, ha másutt levő (kifogástalan múltú) bankszámláját az adós a hitelfelvétellel párhuzamosan az új folyósítóhoz viszi |
| További szempontok | Nem mindegy a földrajzi elhelyezkedés (jó az élénkebb ingatlanpiac), és a foglalkozási kör (sőt az ágazat) sem | |
